はじめに ─ 物価高・インフレと「賃貸市場」の新潮流神戸市の賃貸物件を探すならOnePlus六甲道本店

筆者ワンプラスメディア編集部

不動産キャリア25年

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はじめに ─ 物価高・インフレと「賃貸市場」の新潮流

2025年秋の賃貸市場には、「物価高・インフレ」が静かにだが確実に影響を及ぼし始めています。
ガス・電気代、建材・修繕費、人件費などのコストが上がれば、オーナーはその一部を賃料に反映せざるを得ません。
また、住宅購入のハードル上昇（ローン金利、物件価格高騰など）も、賃貸志向を強める要因です。
本記事では、神戸・兵庫エリアを中心に実例データを示しながら、現状と見通し、そして借り手／貸し手双方に有利な立ち回り戦略をご紹介します。

神戸・兵庫における賃料・地価データから見る現状

兵庫県・神戸市：賃料上昇の足あと

兵庫県全体で、最近3年間で賃貸マンションの標準的物件の賃料は 約4.3 ％上昇（3年合算ベース）。住まいインデックス〖LIFULL HOME'S〗
神戸市中央区では、直近3年間で賃貸マンションの標準物件が 約4～5 ％程度上昇。住まいインデックス〖LIFULL HOME'S〗+2アットホーム株式会社+2
全国賃貸募集家賃データ（アットホーム）によれば、神戸市も含む主要都市で募集家賃が前年同月を上回る水準が続いており、神戸市も「最高値更新エリア」に名を連ねています。アットホーム株式会社+2アットホーム株式会社+2
近畿圏のシングル向け賃貸物件（1R・1K 等）では、2025年段階で平均掲載賃料が前年同月比で上昇しており、近畿圏全体で過去最高水準を更新する動きも見られます。株式会社LIFULL(ライフル)+1
近畿圏賃貸マンション相場マップ（長谷工ライブネット）では、シングル・コンパクトタイプの物件で「賃料上昇駅」の割合が50％超と、大幅に上昇傾向を示す駅が急増しています。株式会社長谷工ライブネット

これらのデータから、神戸・兵庫も全国トレンドと足並みを揃えて「賃料の上昇圧力」が本格化しているフェーズにあると判断できます。

地価・土地価格の上昇も後押し

神戸駅周辺では、2025年の公示地価・基準地価が前年比で +4〜5 ％前後 の上昇を記録。土地価格相場が分かる土地代データ
兵庫県の商業地・住宅地ともに、コロナ後の回復を背景に再び上昇傾向が見られています。購入・管理・売却までわかる不動産投資エンマネ+2兵庫県+2
中古マンション価格も神戸市中央区で3年間で約 11 ％程度上昇 という報告もあり、売買市場でも価格上昇が続いています。ホームズマンション売却+1

地価と賃料は直接イコールではないものの、土地価格・建物価格が上がることで、「オーナーが物件を保有するコスト」・「建替え・改修投資の回収圧力」が上がるため、賃料に転嫁されやすい構造になります。

物件タイプ・築年・立地で差が出始めている

築浅／駅近物件：コスト転嫁と需要好調の合わせ技で、賃料上昇幅が比較的大きくなりやすい。
築古／郊外物件：家賃の下支え力が弱く、上昇しにくい。消耗・修繕コスト増が重荷になりやすい。
長谷工ライブネットの調査でも、シングル・コンパクトタイプの上昇割合が拡大している点は、人気の間取り・立地物件が中心に値上がりしていることを示唆しています。株式会社長谷工ライブネット

要因分析：なぜ賃料が上がるのか（そしてどこまで上がるのか）

主なプラス要因

コスト上昇の転嫁圧力
　建材・修繕費・人件費・管理委託費・税金負担などが上昇しており、オーナーは価格転嫁を試みやすい。
賃貸需要の相対的堅調性
　住宅購入が資金・金利面で厳しくなる中、〝賃貸志向〟が根強くなる。特に若年層・単身層・転勤・学生層で賃貸選択率が維持されやすい。
供給制約
　土地取得費用高騰、建築コスト上昇、開発リスクの増大などで新規供給がすぐには追いつかない。既存物件の価値が見直されやすい。
地価上昇との相乗効果
　地価が上がれば建築・改修コストや資産税評価ベースも上昇し、それを見越した利回り確保の動きが強まる。

抑制・マイナス要因

金利上昇圧力
　中央銀行（日本銀行）がインフレ抑制のために利上げを進めれば、資金コストが増大し不動産投資の採算を圧迫。
景況悪化リスク
　景気後退、失業率上昇などにより賃貸需要が落ちると、賃料上昇が反転する可能性もある。
過熱・バブル懸念
　上昇トレンドが過度に加速すると需給バランスを崩し、調整圧力が働くことも。
競争・値下げ誘発
　エリア内での物件競争が激しいと、賃料上昇余地が抑えられる。

展望とシナリオ：2025～2027年の賃貸市場予測

シナリオ	上昇率目安	特徴・リスク
中庸シナリオ	年間 +1 ～ 3 %程度	物価上昇・コスト転嫁と抑制要因の綱引きで緩やかな上昇幅。募集家賃先行型で実際の契約賃料上昇は少し遅れる。
上振れシナリオ	年間 +3 ～ 5 %	地価上昇が持続、金利抑制、経済回復が強くなれば、賃料も加速。人気エリア／築浅物件に顕著な上振れ。
調整シナリオ	ゼロ成長または微減	金利急上昇・景気後退などが起きれば、借り手抑制や空室率上昇で賃料抑制圧力が高まる。

神戸・兵庫エリアでは、中庸シナリオが最も現実味を帯びています。ただし、人気エリア・駅近・設備優良物件では上振れの可能性も十分あります。

✅ 借り手（入居希望者）にとっての対策・立ち回り指針

交渉・更新時に賃料抑制を狙う
　更新・契約時は「周辺実勢賃料」「築年・設備差異」などを提示して交渉を。オーナー側も上げすぎれば空室リスクを恐れる。
設備・ネット無料／保証／管理が揃った物件を選ぶ
　賃料上昇を補える付加価値（ネット無料、設備充実、オートロック、立地利便性など）を持つ物件を選ぶことが重要。
長期居住を見据える
　契約期間が長め（3年・5年など）を選ぶことで、短期の賃料上昇リスクを緩和できる可能性がある。
最初から余裕を持った家賃設定
　物価・賃料上昇を見越して、家賃許容範囲に少し余裕を持たせておくと安心。
駅近／利便立地を重視
　立地競争力のある場所なら、賃料変動にも強く、将来的な値下げリスクも低め。

貸主・オーナー向け戦略メモ

適切な賃料改定のタイミングを見極める
　入退去時・更新時に周辺相場をチェックし、上昇余地を見逃さない。
リノベーション投資で差別化
　築古物件であっても、設備強化・内装刷新で上位レンジに引き上げ可能。
空室リスクのマネジメント
　賃料を上げすぎず、稼働率を維持するバランス感覚が長期収益を支える。
長期視点を持つ
　短期的な最大化よりも、安定稼働と低空室率を重視する姿勢が市場変動耐性を高める。

✍️ ワンプラス六甲道本店からの提案

六甲・灘区・東灘区エリアにおいては、神戸大学・阪急六甲・六甲道周辺に人気が集中する一方で、坂道・利便性差が家賃格差を生む構図も強まっています。
現在、物価高・インフレ傾向と地価上昇が賃料上昇の土台を固めつつあるタイミング。
この流れを利用して、すでに賃貸中のオーナー・これから入居希望の方、双方にとってメリットある選択肢を提供したいと考えています。

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