退去時トラブルを避けるには？原状回復の基礎知識と交渉術【神戸市 賃貸版】
◆ はじめに：退去時の“想定外出費”に悩む人が急増中
「壁にちょっとした汚れがあるだけで高額請求された」
「敷金がほとんど返ってこなかった…」
「借りたときからあったキズなのに弁償させられた」
こうした退去時トラブルは、全国的にも増加傾向にあり、2024年〜2025年にかけて全国賃貸住宅新聞でも特集が組まれるほど注目されています（※参照元：zenchin.com）。
とくに原状回復の範囲や敷金返還の可否に関する誤解は多く、借主と貸主双方にとって“気持ちよく退去する”ためには、契約前からの理解と準備が必要不可欠です。
本記事では、
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よくある退去時トラブルの実例
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国交省のガイドラインに基づく正しい原状回復の知識
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地元神戸市・灘区での賃貸契約に強いワンプラス六甲道本店の安心対応
について解説していきます。
◆ よくある退去トラブル事例（全国賃貸住宅新聞より）
ケース① クロスの変色 →「全面張り替え」請求
借主「エアコンからの風で壁が変色しただけ」
貸主「全体的に汚れているから全面貼り替え」
→ 請求額：7万円以上
→ 本来、経年劣化や自然損耗は貸主負担のはず。
ケース② 床に椅子の傷 → 敷金全額没収
借主「生活する上でできた範囲内の傷」
貸主「美観を損ねるレベルなので全額補修」
→ 敷金0円返還、追加請求あり
→ ガイドラインでは“通常使用の範囲内”と定義されていることが多い。
ケース③ 小型ペット飼育 → 消臭工事代全額負担
借主「ペット可物件であることを確認済み」
貸主「臭いが残っているので一式消臭工事」
→ 請求額：10万円以上
→ 契約書に“原状回復範囲”の記載が曖昧なことが原因。
◆ 正しい「原状回復」の基礎知識とは？
原状回復とは、“入居前の状態に戻す”ことではありません。
原状回復＝「借主の故意・過失・通常使用を超える損耗」を回復すること
✅ 国土交通省のガイドラインによる基本原則
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通常損耗（経年劣化）：貸主負担
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故意・過失による損耗：借主負担
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修繕範囲は「部分的対応」が原則
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喫煙によるヤニ汚れ・油汚れは借主負担のケースが多い
【参考資料】
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）
✅ 敷金は原則「返還される前提のお金」
民法改正後（2020年4月〜）では、
敷金は「原状回復費用を控除した残額を返還するもの」とされており、貸主が自由に使える保証金ではありません。
✅ 契約書に明記されている“特約条項”に要注意
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「入居者負担でハウスクリーニング」など、特約条項が優先されるケースも
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ただし「内容が明確」「借主が内容を理解して同意していること」が必要
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あいまいな特約や口頭説明だけの場合は無効になることも
◆ ワンプラス六甲道本店が“退去後まで安心”と言われる理由
不動産会社の中には「契約後は関与せず」というスタンスのところも少なくありません。
しかしワンプラス六甲道本店では、契約前の説明から退去時まで借主の不安を最小限にする取り組みを行っています。
✅ ① 契約前に“原状回復の範囲”を明確に説明
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国交省ガイドラインをベースに、どこまでが借主負担かをわかりやすく説明
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ペット可／喫煙者／子育て世帯など、ライフスタイル別に注意点を共有
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特約の内容をチェックし、不明点はその場で貸主に確認
✅ ② 写真付きの現況チェック＆契約書類を一緒に確認
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入居時の状態を写真付きで記録して双方で保管
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退去時のトラブル防止に役立つ
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「入居時にすでにあったキズ」の立証にも有効
✅ ③ 退去時に「交渉サポート」も対応可能
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原状回復に関して納得できない場合、管理会社・貸主と調整交渉することも可能
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内覧立会いにスタッフが同行するケースも多数
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借主の立場に立って、納得のいく解決を目指します
◆ 退去時トラブルを防ぐための3つのチェックリスト
| タイミング | やること | ポイント |
|---|---|---|
| ✅ 契約前 | 契約書・特約を細かく確認 | ハウスクリーニング・ペット・喫煙等の特記に注意 |
| ✅ 入居時 | 写真撮影・傷や汚れの記録 | 床・壁・水回りを中心にチェックシート作成 |
| ✅ 退去時 | 費用明細の提示要求・内容を確認 | 領収書・根拠資料をもらう／納得できないときは相談を |
◆ まとめ：正しい知識と信頼できる不動産会社が「安心の退去」を叶える
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原状回復トラブルは事前の知識と説明の丁寧さが防止策
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敷金返還・修繕請求の妥当性は、借主にも“交渉する権利”があります
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参考元
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全国賃貸住宅新聞「退去・原状回復に関する最新事例特集」（2024年11月号）
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国土交通省「原状回復ガイドライン」（改訂版）
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